LTV, DTI 알기 쉽게 정리!

LTV (Loan To Value ratio)

 

LTV는 담보가치 대비 대출비율을 뜻하는데요, 주로 주택담보가치 대비 대출비율을 이야기합니다.

 

즉, 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 그 집 가치의 일정비율까지를 최대 대출가능 한도로 정할 경우 바로 이 비율이 LTV라 할 수 있습니다.

 

만일 LTV(주택담보대출비율)가 50%라면 시가 3억짜리 아파트는 최대 1억5천만원까지 대출이 가능합니다.

 

문제는 처음에 LTV 비율에 맞춰 대출을 했다하더라도 추후 집값이 하락하면 그에 따라 대출한도 금액도 내려가게 되기 때문에, 초과하게 된 대출금액에 대해서는 은행에 상환해야 한다는 것입니다.

 

예를 들어 LTV 비율이 50%라 가정하고, 원래 3억의 가치였던 주택이 2억으로 떨어지면 처음에 LTV 비율에 맞춰 1억5천만원을 대출했던 사람은 대출한도 금액이 1억으로 줄어들게 돼 초과분 5천만원을 은행에 상환해야 합니다.

 

만일 집값 하락이 더 심해져 기존대출금이 LTV한도를 더욱 초과하게 되면 은행에 상환해야 할 금액은 급증하게 됩니다. 

 

빚으로 집을 마련한 '하우스 푸어'들은 즉시 상환 가능한 돈이 없어 압박에 시달리고, 결국에는 집을 팔아서 대출금을 상환해야 할 처지에 놓이게 될 수도 있습니다.

 

집값이 하락하는 추세가 지속된다면 LTV상한 초과액 규모는 더욱 늘어나게 됩니다. LTV를 초과한 대출이 늘어나게 되면 은행의 부실위험 역시 대두됩니다.

 

DTI (Debt To Income)

 

DTI는 총부채상환비율을 말하는데요, 총 부채 상환비율이란 총소득에서 부채의 연간 원리금(원금+이자) 상환액이 차지하는 비율을 뜻합니다.

 

예를 들어 연간소득이 4000만원이고 DTI가 50%라면 연간 원리금 상환액이 2000만원을 넘지 않는 규모의 대출만 받을 수 있다는 뜻입니다.

 

다시 말해, 금융회사로부터 대출받을 수 있는 금액의 한도를 '소득'기준으로 정해주는 비율이 DTI인 것입니다.

 

금융위기의 주원인이 되기도 했던 과도한 대출에 따른 금융회사의 부실위험과 가계의 부채부담을 사전에 예방하기 위해 상환해야 할 금액이 소득의 일정 비율을 넘지 않는 범위로 대출을 제한하기 위해 만들어진 제도라고 볼 수도 있겠습니다.

 

만일 정부가 DTI를 완화한다고 하면 이것은 DTI 비율을 높인다는 뜻으로, 즉 현재보다 소득대비 더 많은 금액을 대출받을 수 있도록 해주겠다는 의미입니다.

 

그럼 정부가 DTI를 완화하는 이유에는 무엇이 있을까요?

 

바로 DTI 완화로 주택시장이 활성화될 수 있기 때문입니다.

 

사람들이 돈이 없어서 월세를 선호하고, 이로 인해 주택 구매수요가 하락하고, 주택공급도 하락하여 주택경기가 침체된 상황에서 DTI를 완화해줄 테니 은행돈을 팍팍 빌려서 주택을 좀 많이 사라는 것입니다.

 

그러면 집값도 많이 올라가기 때문에 이득을 보는 사람들도 생기겠지만, 부동산에 거품이 끼게 되어 자칫 큰 위험요소가 될 수도 있겠죠.

 

이러한 거품이 갑자기 터지면서 주택시장 폭락으로 가계가 파산하고, 은행이 파산했던 게 바로 예전에 있었던 미국발 서브프라임 모기지 사태라고 할 수 있습니다.